Due Diligence immobiliare e fattibilità.
Per aziende, SGR e catene che devono comprare, affittare o trasformare un immobile per la sede o per i punti vendita. Verifichiamo lo stato tecnico dell’immobile e la fattibilità economica dell’intervento, prima del progetto.
Parlaci del tuo progettoCi scrivi azienda, città, tipo di immobile e a che punto è la trattativa. Il primo passo è un confronto per inquadrare l’operazione: l’incarico si definisce dopo.
Due Diligence immobiliare: perché si fa prima di firmare
La Due Diligence immobiliare dice se un immobile può ospitare la sede o il punto vendita che l’azienda ha in mente, e con quali interventi. Va fatta prima di un impegno vincolante. Dopo la firma, ogni scoperta diventa un costo o un ritardo per chi ha firmato.
Le domande cambiano con l’uso. Per una sede contano le persone da ospitare e la data di ingresso. Per i punti vendita di una catena contano uso commerciale, impianti e data di apertura.
Le carte non dicono tutto
Una parete spostata, un soppalco, un cambio d’uso mai registrato. In visita non si vedono, ma pesano su progetto e pratiche.
L’uso previsto non è quello dell’immobile
Uffici in un ex spazio commerciale, un negozio in un ex magazzino. Cambiare uso può richiedere un titolo edilizio e tempi propri.
Il prezzo si firma su un’ipotesi di costo
Prezzo d’acquisto o canone si decidono prima del progetto. Se il costo degli interventi è sottostimato, il conto arriva a cantiere aperto.
Due Diligence e fattibilità: cosa fa GSP prima del progetto
GSP Italia è una società di Project Management, Engineering e Architecture. Tra i suoi servizi c’è l’analisi tecnico-economica preliminare, con la Due Diligence tecnico-immobiliare, a supporto delle decisioni di investimento.
Due Diligence tecnico-immobiliare
Verifichiamo lo stato tecnico dell’immobile rispetto all’uso che l’azienda ne vuole fare. I temi sono titoli edilizi, destinazione d’uso, impianti, antincendio e accessibilità.
Analisi tecnico-economica preliminare
Mettiamo a confronto gli interventi necessari con il budget e con la data di ingresso, prima che esista un progetto. È la base per decidere se comprare, affittare, rinegoziare o rinunciare.
Il costo degli interventi, prima delle gare
Ciò che emerge dalla Due Diligence diventa la base del budget. Prima di mettere i lavori in gara, le scelte tecniche si rivedono con il value engineering del Cost Management.
Dalla decisione al progetto
Quando l’immobile è scelto, ciò che è emerso entra nel programma e nelle pratiche. Il Project Management governa poi l’intero progetto, fino alla consegna.
Hai un immobile in trattativa per la sede o per un punto vendita?
Nel primo confronto inquadriamo immobile, uso previsto e scadenze della trattativa. Conviene farlo prima del preliminare o del contratto di locazione.
Perizia, verifica legale o tecnica: quale ti serve
Sullo stesso immobile lavorano mestieri diversi, con domande diverse. Sapere quale domanda hai dice a chi rivolgerti.
Ti serve sapere quanto vale l’immobile
- Chi la fa: un perito valutatore, spesso incaricato dalla banca che finanzia l’acquisto
- Cosa stabilisce: il valore di mercato dell’immobile, anche a garanzia del mutuo
È la perizia di stima. Non è il servizio descritto in questa pagina.
Ti serve sapere se l’atto è sicuro
- Chi la fa: avvocati e notai
- Cosa guarda: proprietà, ipoteche e altri vincoli, contratti in essere
È la due diligence legale. Quella tecnica la affianca, non la sostituisce.
Ti serve sapere se l’immobile regge l’uso previsto
- Riguarda: aziende, SGR e catene che scelgono una sede o un punto vendita
- Cosa comprende: Due Diligence tecnico-immobiliare e analisi tecnico-economica preliminare
È il servizio di GSP descritto in questa pagina.
Per un singolo negozio da prendere in affitto, la verifica si concentra sull’uso previsto: è la fattibilità tecnica del locale commerciale, fatta prima di firmare la locazione.
Come lavoriamo: le prime tre fasi
Prima i numeri, poi la firma.
Sono le prime tre fasi del metodo con cui GSP segue i progetti. Qui si svolgono con l’immobile ancora da scegliere o da firmare.
Strategia
Analizziamo obiettivi, vincoli e rischi: persone o attività da ospitare, immobile, scadenze, accordi con la proprietà.
Avvio
Raccogliamo i documenti dell’immobile. Si stabilisce chi decide in azienda e come circolano le informazioni con proprietà e consulenti.
Pianificazione
Lo stato dell’immobile si confronta con l’uso previsto, con il budget e con la data di ingresso. Su questo confronto l’azienda decide.
Comprare o affittare un immobile: quattro norme da leggere prima dell’atto
Alcune verifiche tecniche hanno effetti diretti sull’atto o sul contratto. Le fissano queste norme.
Lo stato legittimo dell’immobile è quello del titolo che ne ha previsto o legittimato la costruzione. Oppure è quello del titolo dell’ultimo intervento sull’intero immobile, se in quell’occasione l’amministrazione competente ha verificato la legittimità dei titoli precedenti. In entrambi i casi va integrato con i titoli degli interventi parziali successivi (DPR 380/2001, art. 9-bis, comma 1-bis).
Gli atti tra vivi che trasferiscono fabbricati esistenti riportano identificazione catastale, riferimento alle planimetrie depositate e dichiarazione di conformità allo stato di fatto. La dichiarazione può essere sostituita dall’attestazione di un tecnico abilitato (L. 52/1985, art. 29, comma 1-bis).
In vendita e in nuova locazione il proprietario mette a disposizione l’attestato di prestazione energetica dall’avvio delle trattative e lo consegna alla fine. Nei contratti di compravendita va allegato in copia (D.Lgs. 192/2005, art. 6, commi 2 e 3).
Residenziale, turistico-ricettiva, produttiva e direzionale, commerciale, rurale. Passare da una categoria all’altra è un mutamento d’uso urbanisticamente rilevante anche senza opere, salvo diversa previsione delle leggi regionali (DPR 380/2001, art. 23-ter).
Leggere questi documenti sull’immobile, prima della firma, è il lavoro della Due Diligence.
Prima del progetto: la Due Diligence di una sede a Milano
L’archivio dei progetti di uffici riporta per ogni scheda luogo, superficie e servizi svolti.
Per la sede di una banca in via Arconati a Milano GSP ha svolto la Due Diligence. Nella stessa scheda ci sono il coordinamento di progetto e la gestione delle gare d’appalto.
- Due Diligence
- Coordinamento di progetto
- Project Management
- Gestione gare di appalto
- Construction Management
Domande frequenti sulla Due Diligence immobiliare
Cos’è la Due Diligence immobiliare e a cosa serve?
È l’insieme delle verifiche su un immobile prima di comprarlo, affittarlo o trasformarlo. Serve a decidere su dati: comprare, affittare, rinegoziare prezzo o canone, oppure rinunciare.
Quando conviene farla?
Prima di un impegno vincolante: in un acquisto prima del preliminare, in una locazione prima della firma. In quel momento ciò che emerge si può ancora negoziare con la proprietà.
Quali documenti servono?
Titoli edilizi e pratiche dell’immobile, visure e planimetrie catastali, certificazioni degli impianti, attestato di prestazione energetica e, dove serve, pratiche antincendio. Una parte la fornisce la proprietà, una parte si recupera con l’accesso agli atti in Comune.
Per chi lavorate?
Per aziende, SGR e catene che devono decidere su una sede o su punti vendita. Per una casa privata o per una perizia di stima per il mutuo questa pagina non è il riferimento giusto.
Dopo la Due Diligence potete seguire anche progetto e cantiere?
Il perimetro dell’incarico si definisce caso per caso. Per la sede di via Arconati a Milano la scheda progetto riporta, oltre alla Due Diligence, il coordinamento di progetto e la gestione delle gare d’appalto. In cantiere GSP segue le imprese per il committente con la Direzione Lavori e il Construction Management.
Seguite immobili fuori Milano?
Sì. La sede è a Milano, in via B. Davanzati 49, e i cantieri sono in tutta Italia. Il caso pubblicato in questa pagina è a Milano.
Quanto costa una Due Diligence immobiliare?
Non c’è un listino: il compenso dipende dall’immobile, dal numero di immobili e dalla profondità delle verifiche. Si definisce con l’incarico, dopo il primo confronto.
Devi comprare, affittare o trasformare un immobile per la tua azienda?
Cosa succede dopo la tua richiesta
- Ti risponderemo entro 24 ore lavorative.
- Facciamo un primo confronto per inquadrare immobile, uso previsto e scadenze della trattativa.
- Due Diligence e fattibilità sono incarichi: il lavoro comincia da lì.
Preferisci parlarne a voce? Chiama lo 02 48100701.
Parlaci del tuo progetto
Nel campo “Descrivi il progetto” indica città, superficie, uso previsto e scadenza della trattativa: ci prepariamo prima del primo confronto.
Se ti serve una perizia di stima per il mutuo, il riferimento giusto è un perito valutatore.