Il CAT A fit out è lo stato in cui il proprietario di un immobile per uffici consegna lo spazio al futuro inquilino: un involucro con impianti di base ma privo di qualunque allestimento interno, che dovrà essere completato con il fit out CAT B a carico dell’azienda locataria. È una distinzione tecnica che arriva dal mercato immobiliare corporate anglosassone, ma che in Italia definisce sempre più spesso il capitolato dei contratti di locazione uffici, soprattutto negli edifici direzionali di nuova costruzione o riqualificati. Sapere con precisione dove finisce la responsabilità del proprietario e dove inizia quella dell’azienda evita di duplicare costi già inclusi nel canone e di scoprire a cantiere avviato che mancano impianti dati per il proprio lavoro.
Cosa comprende il CAT A fit out consegnato dal proprietario
Il CAT A è lo stato “pronto per essere abitato” dal punto di vista impiantistico, ma ancora nudo dal punto di vista funzionale. Tipicamente comprende il controsoffitto già installato, con griglia e pannelli, il pavimento tecnico sopraelevato pronto per ospitare cablaggi e canalizzazioni, gli impianti meccanici di base (climatizzazione e ventilazione dimensionate sull’intero piano), l’impianto elettrico fino ai quadri di piano, l’illuminazione generale e i sistemi antincendio conformi alla normativa vigente sull’edificio.
Non comprende invece nulla di ciò che riguarda l’organizzazione interna dello spazio: non ci sono partizioni tra uffici e sale riunioni, non c’è cablaggio dati distribuito alle singole postazioni, non ci sono finiture di pavimento sopra il pavimento tecnico, né arredi. Lo spazio, in sostanza, è un piano libero attrezzato ma da configurare.
Il CAT A non è uno spazio “finito a metà”: è uno spazio pensato per essere neutro rispetto a qualsiasi azienda lo occuperà, non per una configurazione specifica.
Alcuni proprietari offrono un livello intermedio, a volte indicato come CAT A+, che aggiunge elementi come pavimentazione finita di base, illuminazione a LED già configurata o alcuni arredi generici nelle aree comuni. Non esiste uno standard unico: le specifiche variano da immobile a immobile e vanno sempre verificate riga per riga nel capitolato allegato al contratto di locazione, non date per scontate.
Cosa costruisce l’azienda nel CAT B: dal guscio CAT A allo spazio operativo
Il CAT B è tutto ciò che trasforma il guscio CAT A in uno spazio realmente utilizzabile dai dipendenti. L’azienda progetta e realizza le partizioni interne che definiscono uffici, sale riunioni, aree break e zone silenziose, il cablaggio dati e fonia dedicato alle singole postazioni, le finiture di pavimento sopra il tecnico esistente, il controsoffitto integrativo dove servono soluzioni acustiche diverse dallo standard, l’illuminazione specifica per ogni area funzionale e naturalmente gli arredi.
A questo si aggiungono elementi che riflettono l’identità dell’azienda: segnaletica interna, branding degli spazi comuni, sistemi di controllo accessi e talvolta impianti di videoconferenza integrati nelle sale riunioni. Sono voci che nel CAT A non esistono per definizione, perché dipendono interamente da come l’azienda lavora e da quante persone deve ospitare quello specifico piano.
La progettazione del CAT B è anche il momento in cui si decidono scelte di layout che incidono sui costi operativi futuri, come il rapporto tra postazioni fisse e aree flessibili nell’impostazione di un layout open space o a stanze chiuse, oppure un’organizzazione pensata fin dall’inizio per lo smart office e l’hybrid working.
| Elemento | CAT A (a carico del proprietario) | CAT B (a carico dell’azienda) |
|---|---|---|
| Controsoffitto | Installato, standard di base | Integrazioni acustiche o estetiche specifiche |
| Pavimento | Tecnico sopraelevato, non finito | Finitura definitiva (moquette, resina, laminato) |
| Climatizzazione | Impianto base dimensionato sul piano | Regolazione per singola zona/sala riunioni |
| Impianto elettrico | Fino ai quadri di piano | Distribuzione alle postazioni, prese dedicate |
| Cablaggio dati | Assente o solo dorsale | Cablaggio strutturato alle singole postazioni |
| Partizioni interne | Assenti | Uffici, sale riunioni, aree break |
| Arredi | Assenti (salvo CAT A+) | Scrivanie, sedute, arredi comuni |
| Antincendio | Impianto conforme sull’edificio | Adeguamenti a nuova compartimentazione, se necessari |
CAT A vs CAT B: chi paga cosa nel contratto di locazione
La distinzione tra CAT A e CAT B non è solo tecnica: definisce anche chi sostiene quale costo e con quale margine di libertà. Il CAT A è tipicamente incluso nel canone di locazione o negli oneri di ristrutturazione a carico del proprietario, mentre il CAT B è un investimento dell’azienda, spesso negoziato come contributo del proprietario (il cosiddetto fit-out contribution) oppure interamente a carico del conduttore.
Questo ha una conseguenza pratica sul preventivo: i costi di una ristrutturazione uffici calcolati su un immobile già occupato includono voci che in un fit out su CAT A semplicemente non esistono, come demolizioni di impianti obsoleti o adeguamenti strutturali. Il preventivo di un fit out CAT B, al contrario, dipende quasi interamente dal livello di finitura richiesto e dalla complessità impiantistica che l’azienda vuole ottenere sopra la base consegnata.
Confrontare due preventivi di fit out ha senso solo se si parte dallo stesso punto: uno spazio CAT A “nudo” e uno spazio già parzialmente attrezzato non sono comparabili a parità di metratura.
Il contratto di locazione definisce anche cosa succede a fine rapporto: molti capitolati richiedono la riconsegna dello spazio allo stato CAT A originario, con smontaggio di partizioni e impianti CAT B a carico del conduttore. È una voce di costo che va preventivata fin dall’inizio, non scoperta all’ultimo anno di locazione.
Fit out CAT A e capitolato: cosa verificare prima di firmare
Prima di firmare un contratto su uno spazio CAT A, conviene far verificare il capitolato tecnico a chi dovrà poi progettare e realizzare il CAT B. Le domande che contano di più riguardano la reale capacità dell’impianto elettrico e di climatizzazione di sostenere il carico previsto dal layout finale, la disponibilità di dorsali dati sufficienti per il numero di postazioni pianificate, e i vincoli imposti dal proprietario su materiali, fornitori o orari di cantiere ammessi.
Vanno verificati anche gli aspetti normativi legati alla sicurezza: qualsiasi modifica di compartimentazione antincendio o di vie di fuga introdotta con il CAT B deve rispettare la stessa normativa per la progettazione di uffici che vincola l’intero edificio, anche se l’impianto di base è già stato collaudato dal proprietario in fase di CAT A. Un errore comune è considerare l’antincendio “già risolto” solo perché lo spazio è CAT A: la conformità va sempre riverificata rispetto al layout specifico che l’azienda realizzerà.
Chi coordina il passaggio da CAT A a CAT B senza una struttura tecnica interna dedicata rischia di scoprire incompatibilità tra progetto e stato di fatto solo a cantiere avviato, con ritardi che si ripercuotono sulla data di trasloco. Per questo motivo molte aziende affidano l’intero processo, dal rilievo dello stato CAT A alla consegna del CAT B finito, a un unico interlocutore tecnico che segua progettazione, ingegneria e cantiere in coordinamento con la gestione del progetto senza bloccare l’operatività quando lo spazio è già parzialmente in uso durante i lavori.
Domande frequenti sul fit out CAT A e CAT B
Cosa succede se lo spazio CAT A consegnato non è completo?
Va verificato contro il capitolato tecnico allegato al contratto: se mancano elementi previsti (ad esempio parte dell’impianto di climatizzazione o il pavimento tecnico su alcune aree), è responsabilità del proprietario completarli prima o durante la consegna. Ogni discrepanza va formalizzata per iscritto prima di avviare il progetto CAT B.
Il CAT A include già il cablaggio dati?
Generalmente no, o solo come dorsale verticale tra i piani. La distribuzione del cablaggio dati e fonia alle singole postazioni è quasi sempre parte del CAT B, perché dipende dal layout specifico e dal numero di postazioni previste dall’azienda.
Chi paga la manutenzione degli impianti durante la locazione?
Dipende dal contratto: gli impianti CAT A restano spesso di competenza del proprietario per la manutenzione straordinaria, mentre l’azienda si occupa della manutenzione ordinaria degli elementi CAT B che ha realizzato. Va sempre verificato nel contratto di locazione, perché le prassi variano molto tra immobili.
Un fit out CAT B richiede permessi edilizi separati dal CAT A?
Dipende dalla natura degli interventi: partizioni interne leggere e cablaggi generalmente rientrano in comunicazioni più semplici, ma modifiche che incidono su sicurezza antincendio o accessibilità possono richiedere pratiche specifiche, da valutare caso per caso con un tecnico abilitato prima di avviare il cantiere.